Đất thổ cư là gì và những điều bạn cần biết về loại hình BĐS này

Chuyện mua đất xây nhà là việc lớn mà ai cũng đắn đo khi lựa chọn. Vậy đất thổ cư là gì, bạn cần biết những quy định hiện hành về đất thổ cư để sử dụng đúng và khai thác tối đa nguồn lợi từ loại hình bất động sản (BĐS) này.

dat tho cu

Đất thổ cư là gì?

Bạn có thể hiểu đơn giản rằng, đất thổ cư là đất ở bình thường. Loai hình là đất được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà phục vụ nhu cầu sống. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có sổ đỏ.

dat tho cu

Đất thổ cư được chia thành hai loại chính:

Đất thổ cư đô thị (ODT)

  • Đất thổ cư phụ thuộc vào phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,..
  • Dạng đất ODT này do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

Đất thổ cư nông thôn (ONT)

  • Đất thổ cư này thuộc địa giới hành chính nông thôn và do xã quản lý, được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. 
  • Được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó. 

dat tho cu

Sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất thổ canh

Theo điều 13 Luật Đất đai năm 2013 thì:

  • Đất thổ canh: Là đất nông nghiệp, dùng cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Phục vụ cho một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản, khai thác muối,…
  • Đất thổ cư: Là đất phi nông nghiệp, chuyên xây các công trình phục vụ nhu cầu đời sống như nhà ở, các công trình phụ trợ cho nhà ở,…

Phân biệt giữa đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư

  • Đất chưa lên thổ cư là đất vườn hoặc đất thổ vườn. Nếu đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây nhà hay các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Bạn chỉ được phép xây dựng, cải tạo thành ao hoặc khu vực chăn nuôi gia súc.
  • Chủ sở hữu cần hoàn thành một quy trình chuyển đổi để có quyền xây nhà hoặc tiếp tục triển khai mô hình vườn, ao, chuồng tùy theo mục đích sử dụng.

dat tho cu

Các quy định về đất thổ cư mà bạn cần biết

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Hiện nay, trong Giấy Chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung:

  • Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm).
  • Quyền sở hữu BĐS thuộc mảnh đất.
  • Quyền sử dụng đất và sở hữu BĐS đi kèm với đất.

Dù cho mảnh đất thổ cư đã có nhà hay các công trình đi kèm khác thì đều sẽ được cấp sổ đỏ.

Đất thổ cư có xây nhà được không?

Đất thổ cư là đất để người dân xây nhà hay các công trình phục vụ nhu cầu ở. Tuy nhiên chủ đất nên kiểm tra lại giấy tờ đất đai của mình để chắc chắn mình có quyền xây nhà ở.

Chủ đất cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất thì bạn hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác. Cần xây dựng đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của mình.

dat tho cu

Đất thổ cư có phải đóng thuế?

Đất thổ cư cũng sẽ phải đóng thuế cho cơ quan có thẩm quyền, dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất của bạn. Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Thuế của 1 mảnh đất/1 năm được tính theo:

(Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất)

Đất thổ cư dùng cho mục đích kinh doanh được không?

Để có thể được kinh doanh một cách hợp pháp ở khu vực đất thổ cư, bạn cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực.

dat tho cu

Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm, đất vườn lên thổ cư

  • Bước 1: Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân (hoặc Căn cước công dân). 
  • Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương. Nếu hồ sơ bị thiếu, trong vòng 3 ngày, cán bộ tại Phòng sẽ liên hệ lại với bạn.
  • Bước 3: Nộp phí chuyển đổi đất và nhận kết quả. Hồ sơ được giải quyết không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày với các địa bàn khác.

Khoản phí mà bạn cần phải nộp được tính theo công thức sau:

  • Tiền sử dụng đất trồng lâu năm cần nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
  • Tiền sử dụng đất vườn trên cùng thửa đất phải nộp = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở.

dat tho cu

Những kinh nghiệm mua đất thổ cư 

  • Bạn cần tìm hiểu thông tin khu đất thật kỹ lưỡng, để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân trong quá trình mua bán cũng như sử dụng.
  • Xác định mảnh đất của bạn có đang thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào hay không? 
  • Xem xét đến các tiện ích khác kèm theo như giao thông có thuận lợi không, khu dân cư có văn minh không, các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học có gần hay không,…

Xác nhận mảnh đất đó có sổ đỏ hay không?

  • Bạn cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai hợp lệ để thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất.
  • Tránh mua đất trong trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ,… Phần lớn đây là các trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc tiền mua đất.
  • Người mua thường tách nửa mảnh đất ra bán và mong bạn đợi tách sổ xong. Dẫn đến những tranh chấp xảy ra và bạn sẽ là người chịu thiệt.

dat tho cu

Tìm hiểu về địa chất của mảnh đất

Tránh mua nhà thuộc các khu vực ao, hồ đã bị lấp vì địa chất đất nền ở đây rất yếu. Gây khó khăn lớn cho quá trình đào móng xây dựng nhà sau này hoặc khiến bạn phải tốn kém để gia cố nền nhà.

Các yếu tố môi trường:

  • Không mua những khu vực từng là nhà tù, bãi rác thải hoặc nghĩa trang.
  • Lưu ý xem đất có nằm trên hệ thống thoát nước hay không, để tránh gây bất lợi rất lớn đối với chủ nhà.

dat tho cu

Trên đây chúng ta đã tìm hiểu đất thổ cư và một số quy định hiện hành liên quan đến loại đất này. Hãy tìm hiểu trước khi có ý định đầu tư hoặc mua đất xây nhà cho mình nhé.