Định giá nhà đất chính xác nhất dành cho chủ đầu tư

Định giá nhà đất chính xác luôn là một trong những vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Đặc biệt là trong thời kỳ bất động sản biến động, “chín người, mười giá” như hiện nay. 

dinh gia nha dat

Lợi nhuận chính từ bất động sản (BĐS) là khoản tiền chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán ra. Ngoài việc nghĩ cách làm tăng giá trị bất động sản, thì việc mua được căn nhà với “giá hời” cũng là nhân tố rất quan trọng đến lợi nhuận. 

Những yếu tố ảnh hưởng đến định giá nhà đất

Theo các chuyên gia, có 6 yếu tố sẽ tác động đến giá trị bất động sản. Cụ thể như:

  • Yếu tố tự nhiên: Vị trí, diện tích bất động sản, địa hình và môi trường khu vực bất động sản.
  • Yếu tố kinh tế: Khả năng gia tăng giá trị của bất động sản và tính thanh khoản. Đây là yếu tố có giá trị quan trọng, tạo tiềm năng phát triển, khả năng thu hút đầu tư của khu vực.
  • Thị trường: Yếu tố này liên quan đến sức thu hút của bất động sản. Điều này thể hiện được xu hướng đầu tư đang hướng về khu vực nào.

Ngoài ra còn có yếu tố pháp lý của bất động sản, yếu tố uy tín của chủ đầu tư (nếu có), kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực có bất động sản.

dinh gia nha dat

Việc định giá nhà đất thường khá khó khăn với sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó:

  • Yếu tố tự nhiên là yếu tố then chốt nhất, chiếm tới 50% tỷ trọng trong tổng giá trị của bất động sản. Đây cũng là nhân tố quan trọng nhất mà người mua cũng như người bán bất động sản quan tâm.
  • Ngoài những yếu tố trên, cũng có khá nhiều cách để xác định giá trị nhà đất. Nhưng hiệu quả và dễ dàng nhất vẫn là phương pháp so sánh trực tiếp.

dinh gia nha dat

Trình tự các bước tự định giá nhà đất chính xác 

Bước 1: Xác định mục tiêu và năng lực tài chính bản thân

  • Trước khi bắt tay vào việc tìm kiếm bất động sản, người mua cần phải xác định rõ lại mục tiêu của bản thân.
  • Bạn cần xem xét: Loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, ngân sách và tình trạng đã bàn giao hay chưa?
  • Những yếu tố này giúp bạn giới hạn lại phạm vi tìm kiếm, giúp việc tìm được bất động sản phù hợp nhanh chóng và dễ dàng hơn.

dinh gia nha dat

Bước 2: Tìm kiếm và liệt kê các bất động sản phù hợp

  • Sau khi xác định nhu cầu, bạn hãy tìm kiếm và liệt kê các bất động sản đúng với nhu cầu càng nhiều càng tốt.
  • Để tiện cho việc so sánh, định giá nhà đất, trong quá trình tìm kiếm, hãy xếp các bất động sản này vào từng nhóm khác nhau. 
  • Bạn có thể phân thành các nhóm theo vị trí và quy mô.

dinh gia nha dat

Bước 3: So sánh giá bán của các bất động sản tương đồng 

  • Ở giai đoạn giá bất động sản có nhiều biến động như thế này, bạn cần phải so sánh các bất động sản một nhóm với nhau.
  • Khi bạn đã chọn được sản phẩm mình ưng ý nhất thì có thể dùng nó làm cột mốc để so sánh với các bất động sản cùng nhóm.
  • Tuy nhiên bạn cần quan tâm đến các yếu tố sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị bất động sản như: Nhà ở mặt tiền sẽ có giá cao hơn nhà trong hẻm, tầng và tầm nhìn từ căn hộ, tình trạng nội thất sẽ là các yếu tố khiến giá bán xuất hiện sự chênh lệch…

dinh gia nha dat

Bước 4: Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

  • Yếu tố vị trí là một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất.
  • Bạn phải biết cách phân loại bất động sản thành loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… 
  • Nếu đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

dinh gia nha dat

Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

  • Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích. Bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình.
  • Nếu vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm.
  • Tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

dinh gia nha dat

Những sai lầm thường gặp 

Tìm hiểu giá bán từ các nguồn không uy tín

  • Việc xác định giá nhà đất sẽ không thể chính xác nếu ngay từ đầu căn cứ để tìm kiếm, khảo sát giá bán vốn đã không chính xác.
  • Rất nhiều người mua đã bị vướng phải bẫy của một số nguồn tin ảo với mức giá cao hơn nhiều so với thực tế. Việc đẩy giá bán nhà đất lên cao là đầu cơ trục lợi của nhiều người.
  • Bạn nên tìm kiếm những nguồn thông tin uy tín sẽ giúp bạn hạn chế tối đa rủi ro. Lựa chọn các đơn vị lớn, giàu kinh nghiệm.

dinh gia nha dat

Các tiêu chí so sánh không đầy đủ

Chỉ cần khác nhau ở một số đặc điểm nhỏ nhưng nó sẽ tác động lớn đến giá trị thực tế của nhà đất. Bạn phải liệt kê đầy đủ các đặc điểm sẽ ảnh hưởng đến giá bán để làm tiêu chí so sánh.

Một số ví dụ:

  • Giá bán căn hộ ‘View’ nội khu không thể nào cao bằng giá bán căn hộ có view sông.
  • Căn nhà nằm ở đầu hẻm và một căn nhà lùi vào trong dù chỉ 5m thì giá bán cũng có nhiều sự chênh lệch.

dinh gia nha dat

Hạ thấp giá trị bất động sản

  • Thông thường, người mua khi định giá nhà đất thường có khuynh hướng nghiêng về các nhà đất có giá đăng bán thấp.
  • Vì ai cũng muốn đem phần lợi về mình nhưng nếu hạ thấp giá trị BĐS sẽ khiến việc định giá nhà đất không còn chính xác nữa.
  • Người mua sẽ rất dễ bị thu hút bởi các tin đăng có giá bán thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá chung. Và mặc định cho đây là giá bán tốt, hợp lý mà không kiểm tra lại xem liệu bất động sản này có vấn đề gì hay không. 

dinh gia nha dat

Việc định giá nhà đất là điều cần thiết để bạn có một sự so sánh và đưa ra lựa chọn cuối cùng đúng đắn. Đây là nhân tố rất quan trọng đến lợi nhuận khi mua bán nhà đất.