Tham luận: Nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016?

 

 

Thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS khởi sắc, thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng các phân khúc đối tượng khác nhau trong xã hội.

 

Tuy nhiên, BĐS là lĩnh vực mà nếu chính phủ khôn khéo thì có thể dùng làm công cụ kích cầu, phát triển kinh tế. Nhưng không khéo nó sẽ trở thành ngòi nổ nguy hiểm. Có thể thấy, thị trường BĐS là thị trường phải đối xử khéo léo, cẩn trọng và tế nhị.

 

Luật đất đai, luật đầu tư có liên quan đã chú trọng coi BĐS như đầu kéo nhưng cũng có sự thắt chặt. Luật kinh doanh, luật nhà ở lần đầu tiên tất cả chính quyền các cấp tỉnh thành phải xây dựng kế hoạch trung, ngắn hạn.

 

Quy định về vốn pháp định của các DN kinh doanh BĐS được ban hành tránh những doanh nghiệp nhỏ, vốn ít cũng đầu tư kinh doanh BĐS. Trước khi bán nhà, tất cả các DN đều phải xin phép cơ quan địa phương. Một điểm nữa, các DN bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người dân mua. Và cuối cùng, liên quan đến nguồn vốn, hạ tỉ lệ huy động vốn của các DN có vốn đầu tư nước ngoài từ 70% xuống còn 50%.

 

Trên thực tế, như vậy, từ 2013, ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng phối hợp với nhau rất hiệu quả vực dậy thị trường BĐS rất rõ ràng, ấm nóng trở lại.

 

11h, bà Nguyễn Thị Vân Anh, đại diện Ngân hàng Nhà nước phát biểu ý kiến. Bà Vân Anh cho hay ngày 22.3, NHNN đã có công văn trình thủ tướng CP báo cáo về gói 30.000 tỉ và tới ngày 1.6.2016 nếu chưa giải ngân hết, NHNN sẽ trình chính phủ gia hạn giải ngân đối với người dân thuê, mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhưng số tiền giải ngân tối đa không quá 30.000 tỉ.

 

10h50′, ông Nguyễn Trọng Du – Vụ trưởng Vụ chính sách An toàn hoạt động Ngân hàng – Cơ quan Thanh tra Giám sát – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giải đáp các vấn đề thắc mắc liên quan tới chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

 

Ông Du cho biết ngân hàng nhà nước trân trọng và ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, các cơ quan liên quan. Trước những lo ngại như những điều chỉnh thô bạo ảnh hưởng KT, gây đổ vỡ, ông Dụ khẳng định Ngân hàng Nhà nước xây dựng chính sách theo lộ trình minh bạch, cá nhân tham mưu lãnh đạo đảm bảo an toàn hỗ trợ thị trường nói chung.

 

BĐS là vấn đề quan trọng với nền kinh tế, về việc điều chỉnh tỉ lệ rủi ro, NHNN là công cụ gián tiếp, yêu cầu các tổ chức phải dự trữ nhiều vốn hơn. Ngân hàng phải có tiềm lực vốn nhiều hơn, chứ không bắt giảm cho vay BĐS, hay hành xử thô bạo gây đổ vỡ.

 

10h35′, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu GP.Invest đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS, bao gồm cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

 

Theo ông Hiệp, hiện nay nguồn vốn để phát triển dự án Bất động sản thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm nguồn vốn của chính các Doanh nghiệp Bất động sản – Chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

 

Đối với phần lớn các dự án Bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường Bất động sản.

 

Việc ngân hàng Nhà nước quan tâm đến tình trạng an toàn của cả hệ thống tín dụng rõ ràng là trách nhiệm đương nhiên của Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên theo ý kiến riêng, lãnh đạo GP Invest cho rằng cách làm này có lẽ chưa thật hợp lý, bên cạnh tác dụng thực của thông tư nó lại làm dấy lên một tâm lý lo ngại của thị trường và kèm theo đó là những hậu quả liên quan đến một loạt các ngành sản xuất, dịch vụ khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây dựng… Tác dụng phụ này sẽ làm ảnh hưởng xấu cả đến tình hình công ăn việc làm của toàn xã hội.

 

Ông hiệp cho rằng thời gian trước, việc đổ vỡ của thị trường là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư một cách không quản lý. GP Bank, Ocean Bank… đều đã đi vào bước xe đổ này.

 

Thời gian qua có 1 loạt dự án bị đóng cửa, đắp chăn vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng dự án, chuyển nhượng làm cho thịt trường trở nên nguy hiểm, khó khăn. Việc quản lý quá trình thực hiện quy định DN phải có 20% vốn trên tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo. Nhiều DN có thể sinh ra các công cty con để lách luật theo hình thức này khác, rủi ro lớn không chỉ với hệ thống tín dụng mà với cả các chủ đầu tư. Đây là hai yếu tố sống còn mà ngân hàng nhà nước phải quan tâm.

 

Ông Hiệp cho rằng với trách nhiệm và quyền hạn điều tiết chỉ đạo của cả ngành Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo thế nào để nguồn vốn huy động của cả xã hội sẽ được sử dụng một cách hợp lý và an toàn trong hệ thống tín dụng của các ngân hàng thương mại…. Có thể nói việc theo dõi sức khỏe tín dụng của Ngân hàng hết sức cần thiết và quan trong nhưng có thể nên bằng biện pháp khác chứ không phải bằng thông tư 36 hỏi ý kiến cả xã hội như cách làm hiện nay dễ gây ra những tâm lý lo lắng ảnh hưởng tới sự phát triển chung của ngành kinh doanh sản xuất.

 

Đại diện GP Invest cho rằng nếu tín dụng của chúng ta làm rạch ròi để phục vụ Doanh nghiệp và người tiêu dùng thuần túy đồng thời có những tiêu chí truyền thống về tiêu chuẩn an toàn để được cấp tín dụng thì chắc chắn sẽ chẳng phải lo lắng gì, có nghĩa là người mua nhà chỉ được vay tối đa 70% giá trị hợp đồng và dùng chính căn nhà đã trả một phần tiền của mình để thế chấp thì gần như rất ít khả năng rủi ro xẩy ra, tuy nhiên ở Việt Nam cái cần quan tâm cảnh giác để tránh nguy cơ tín dụng bị vỡ thì lại là khía cạnh khác.

 

Thứ nhất, cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án Bất động sản. Đây là nguy cơ dễ xẩy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào Bất động sản, nếu Bất động sản trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng đó đổ vào dự án sẽ mắc kẹt gây ra tình trạng vỡ trận.

 

Thứ hai, ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án làm sao phải thật đảm bảo an toàn. Mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với Doanh nghiệp Bất động sản.

 

Là một doanh nghiệp kinh doanh đầu tư Bất động sản, GP.Invest hết sức thận trọng khi quyết định vay vốn để đầu tư, các phương án kinh doanh luôn chuẩn bị giả định cho tình huống xấu nhất thì sẽ xử lý thế nào?

 

Vì vậy có thể nói DN luôn được các ngân hàng thương mại quan tâm mời chào, chính vì với quan điểm đó nên dù ngân hàng có kiểm tra chặt chẽ và nâng mức phòng vệ rủi ro lên 250% DN cũng không hề chịu ảnh hưởng gì đến kế hoạch kinh doanh của mình. Tuy nhiên, xét về toàn cục thị trường và đặc biệt quyền lợi của người tiêu dùng – người mua nhà, ông Hiệp cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xem xét lại định hướng mục tiêu của thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” Bất động sản nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân.

 

10h15, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) trình bày về vai trò của ngân hàng và chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản.

 

Ông Lê Xuân Nghĩa đưa ra những nhận định so sánh giữa thị trường BĐS Năm 2006 và 2016. Theo đó, năm 2006 Việt Nam vào WTO, còn năm 2016, Việt Nam ký hiệp định TPP.

 

Năm 2006, chúng ta đã kỳ vọng quá mức vào kinh tế Việt Nam. Còn năm 2016, cả nước ngoài và ta đều thận trọng và hiểu biết hơn.

 

Năm 2006, thị trường BĐS đã đầu tư quá mức dẫn đến tín dụng tăng khủng khiếp, cao nhất 54%, dẫn đến lạm phát tăng lên tới 2 con số, rơi vào tình trạng khủng hoảng kinh tế vĩ mô. Còn năm 2016, đầu tư tăng thận trọng hơn, dưới 20%, lạm phát thấp.

 

Năm 2006, đầu tư nước ngoài bùng nổ. Còn 2016, đầu tư nước ngoài tăng nhưng thận trọng, vững bền hơn, có nền tảng kinh tế tốt hơn.

 

Năm 2006, lãi suất tăng mạnh, dẫn đến tâm lý đầu cơ là chủ yếu, hiệu quả kinh tế doanh nghiệp gần như sụp đổ, ai không chịu được thì gần như phá sản. Còn năm 2016, lãi suất ổn định, triển vọng dài hạn.

 

Năm 2006, cầu BĐS tăng mạnh. Còn năm 2016, cầu yếu, tăng nhưng chậm chạp.

 

Năm 2006, làn sóng đô thị hoá nhưng quy hoạch yếu kém, không bền vững. Còn năm 2016, cũng làn sóng đô thị hoá nhưng quy hoạch tốt, cơ sở hạ tầng tốt, bền vững.

 

Cuối cùng, tất cả bùng nổ năm 2006 đã đưa kinh tế theo xu hướng dài hạn đi xuống, đổ bể nhanh chóng. Còn năm 2016, chúng ta vui mừng rằng với tác động của hiệp định TPP, xu hướng Kinh tế VN cũng đi xuống nhưng là ngắn hạn còn xu hướng đi lên là dài hạn.

 

Về giải pháp giải triển khai thực hiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, ông Nghĩa cho rằng, các biện pháp thắt chặt chưa cần mà cần kiểm soát TTBĐS chặt chẽ hơn.

 

Theo ông Nghĩa, tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường BĐS. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%. Vốn tín dụng NH 40% chưa phải là thấp. Hệ số rủi ro BĐS hiện là 150, giữ được mức này thì tốt còn không lên tối đa 200. Cần quản lý chặt các dự án. Chính sách bảo lãnh cần loại bỏ những nhà đầu tư BĐS không có vốn tài chính và cần phải kiểm soát tốt hơn thị trường tranh chấp BĐS.

 

Ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

 

Vì vậy siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lánh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

 

Giả sử muốn “cảnh báo”  ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên  200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được.

 

Theo ông Nghĩa, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

 

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Ông cho biết đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường bất động sản thì bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung.

 

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

 

Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung – cầu này, cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021.

 

Chưa kể, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do chi phí hoạt động quá lớn và như vậy khá nặng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.

 

9h50, GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đưa ra những phân tích và tìm kiếm giải pháp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam. 

 

Theo ông Võ, trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25% một năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây nhưng lãi suất tín dụng tiền vay cũng vẫn còn ở mức 8% tới 10% trên năm. Trong khi đó, ở các nước khác lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3% tới 5% trên năm.

 

Năm 2015, thị trường BĐS đã bước qua nhiều khó khăn của giai đoạn trầm lắng, đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung – cầu phục vụ sử dụng. Để thu hút luồng đầu tư từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thời gian vài năm nữa. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư bao gồm vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước; vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI);

 

vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán. 

 

Từ thực trạng nói trên về vốn đầu tư vào thị trường BĐS, ông Võ cho rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao.

 

Luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của các thăng trầm của thị trường tài chính.

 

Luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay làm là thực hiện cơ chế “mua bán BĐS hình thành trong tương lai”, mặc dù rủi ro khá lớn và các giải pháp khắc phục rủi ro vẫn chưa phát huy tác dụng. Trong tương lai gần, giải pháp vốn này sẽ tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường.

 

Từng bước, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước.

 

Chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng nhưng các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành.

 

Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

 

Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại.

 

Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

 

Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

 

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. 

 

9h10′, PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Kinh tế Quốc dân trình bày tham luận về tình hình kinh tế vĩ mô 2016 và tác động đến thị trường bất động sản.

 

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, diễn biến của thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế cho thấy khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh, thị trường có sự sôi động và khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, thị trường trở nên trầm lắng. Khi nền kinh tế tăng trưởng quá nóng, bất động sản cũng bắt đầu vào thời kỳ suy thoái.

 

Khi nền kinh tế tăng trưởng sẽ dẫn đến tăng cầu, tăng luồng thu nhập dẫn đến hệ quả là rủi ro đầu tư vào BĐS thấp, cầu đầu tư vào BĐS nhiều. Các nhà đầu tư sẽ có nguồn lợi với tỉ suất lợi nhuận cao chưa kể cộng với các nguồn tài chính sẵn có, cơ hội cho các nhà đầu tư vào BĐS sẽ tăng lên.

 

Điều này dẫn đến cuộc chạy đua vào các dự án đầu tư mới, tăng các hoạt động huy động vốn và tăng việc giao dịch các sản phẩm chưa hoàn thành với chu kì 2 – 3 năm làm thủ tục. Từ đó cũng xuất hiện hình thức giao dịch bất động sản trong tương lai.

 

Đến một giai đoạn nhất định, cung bất động sản sẽ vượt quá cầu. Những người đầu cơ sẽ rút khỏi thị trường, ngừng tài trợ và thu hồi vốn. Thị trường BĐS khi đó sẽ bắt đầu suy thoái, ứ đọng nguồn vốn và bế tắc về tài chính. Sau khi trải qua giai đoạn này, thị trường BĐS mới bắt đầu hồi phục trở lại.

 

Ông Cường cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang xảy ra 3 hiện tượng. Giao dịch BĐS tăng trưởng mạnh, dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS tăng mạnh và xuất hiện hiện tượng mua đi bán lại (đầu cơ). Giá bất động sản cao lên một cách vô lý hơn giá trị thực là hiện tượng bong bóng bất động sản.

 

Thường sẽ xảy ra biến động về cầu, cụ thể là năm 2015 thị trường sôi động nhanh do tăng cầu. Về nguyên lý, trong hàng hóa thông thường, cầu tăng làm cho giá tăng, cung vì thế cũng tăng theo. Đứng dưới góc độ người tiêu dùng, khi giá tăng, cầu cũng giảm đi nhưng với bất động sản dù giá có tăng thì người mua vẫn chấp nhận bỏ ra số tiền đó để sở hữu cả căn nhà, dẫn đến tình trạng mua đi bán lại và xuất hiện những người đầu cơ, tìm cơ hội để bán khi được giá. Khi thị trường BĐS tăng quá nhanh, tạo ra phản ứng ngược là nguồn cung giảm đi dẫn đến sự khan hiếm giả tạo. Khi cung và cầu gần như song song với nhau, thị trường BĐS sốt nhưng bắt đầu đóng băng và gọi là bong bóng bất động sản.

 

Năm 2015, thị trường BĐS ghi nhận đường cầu tăng do số lượng người mua nhà tăng, lượng hàng tồn kho tăng mạnh.

 

Dự báo đầu tư và thị trường, giá bất động sản xuất phát từ giá thuê, nếu giá thuê tăng thì giá bán cũng tăng. Quan hệ giữa giá thành lợi nhuận và đầu tư cũng theo tỉ lệ thuận, lợi nhuận cao thì nhà đầu tư sẽ nhiều hơn. Sản phẩm BĐS phải trải qua một thời kỳ, có độ trễ trước khi đưa ra thị trường. 

 

Tuy nhiên, thị trường thường xuyên có sự biến động, cung chưa nhiều mà cầu đã tăng, giá bất động sản có thể tăng lên bất thường, lợi nhuận trong đầu tư BĐS cũng tăng lên. Các nhà đầu tư đầu tư quá mức do có sự chênh lệch lớn trong lợi nhuận nên dẫn đến dư thừa sản phẩm, chỉ đến khi đó giá thành sản phẩm mới đi xuống.

 

Khi thị trường bắt đầu hồi phục, cầu và giá bắt đầu tăng lên song cần một thời gian dài, dư thừa bất động sản dần bắt đầu được giải quyết.

 

Với những phân tích trên, ông Cường khuyến nghị trong những năm tới, thị trường tiếp tục tăng trưởng, giải phóng tồn kho bất động sản nhưng không có khả năng tạo cơn sốt. Cung BĐS tiếp tục tăng nhanh, dư cung cục bộ có thể xuất hiện nhưng thị trường sẽ tự điều chỉnh nên khó xuất hiện “bong bóng”.

 

Trong những năm tới, thị trường tiếp tục tăng trưởng để giải phóng tồn kho BĐS nhưng không có khả năng tạo cơn sốt. Cung BĐS tiếp tục tăng nhanh, dư cung cục bộ có thể xuất hiện nhưng thị trường sẽ tự điều chỉnh nên khó xuất hiện “Bong bóng”

 

Các dự án có sản phẩm dở dang thuộc các vùng lân cận có tiềm năng phát triển tiếp tục có mức hấp thụ vốn cao và cần được tài trợ từ nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn để thị trường tiếp tục tăng trưởng bền vững

 

Vốn tín dụng đầu tư cho các chủ dự án sẽ mang lại tác động phát triển cao hơn và an toàn thị trường hơn là dành cho cá nhân khách hàng mua sản phẩm của dự án.

 

Việc triển khai các dự án mới ở các vùng phát triển và lân cận sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn dài hạn. Cung các sản phẩm trung, cao cấp ở các vùng phát triển và lân cận sẽ tiếp tục dồi dào trong trung hạn nhưng có nguy cơ khan hiếm trong dài hạn.

 

Các nhà đầu tư có tiềm lực đầu tư dài hạn có cơ hội lựa chọn tốt trong giai đoạn 2016-2018 sẽ đón trước các cơ hội thị trường giai đoạn 2021-2023.

 

BĐS nghỉ dưỡng có nhiều tiềm năng phát triển và có sức hút vốn đầu tư. Những phân khúc siêu lợi nhuận dựa vào lợi thế đất đai, tự nhiên nhưng thiếu khả năng trở thành các điểm đến hấp dẫn cũng chứa đựng các nguy cơ dư thừa. Do đó, nhà nước phải chủ động kiểm soát cung và định hướng quy mô, cơ cấu thị trường thông qua quản lý quy hoạch và các chính sách dẫn dắt dựa trên chiến lược phát triển thị trường BĐS.

 

8h45′, trong bài tham luận mở đầu hội thảo ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng -Cục Quản lý Nhà và thị trường  bất động sản – Bộ Xây dựng đưa ra những đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và triển vọng 2016.

 

Theo đó, diễn biến thị trường BĐS những năm qua đã để lại nhiều hệ quả như hàng tồn kho BĐS lớn, nợ xấu đối với các khoản cho vay BĐS tăng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí giải thể. Đầu năm 2013, trước tình hình thị trường BĐS trầm lắng kéo dài, nợ xấu gia tăng, ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất và được Chính phủ chấp thuận ban hành một số giải pháp nhằm “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia để sản phẩm của thị trường bất động sản đến được với người dân mà trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội”. 

 

Luật BĐS thông qua cuối năm 2014, thị trường nói chung và BĐS nói riêng đã phục hồi trở lại và đang phát triển tích cực. Cuối năm 2013 đến nay, giao dịch BĐS, tồn kho, tín dụng thấy được sự thay đổi rất rõ.

 

Sự phục hồi trở lại của thị trường được thể hiện rõ nét thông qua số lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh và dư nợ tín dụng ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp và người dân lại bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Cụ thể, lượng giao dịch trong năm 2015 có mức tăng trưởng khá so với những năm trước, tăng gần gấp đôi so với năm 2014, không chỉ ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp, mà còn ở cả phân khúc căn hộ trung-cao cấp, đất nền, nhà ở riêng lẻ và phân khúc văn phòng, dịch vụ.

 

Mặt bằng giá cả sau một thời gian giảm sâu so với thời điểm nóng sốt, đến nay đã tương đối ổn định, tại một số dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, hạ tầng tốt, chủ đầu tư có uy tín, triển khai đúng tiến độ thì giá chào bán đã có sự tăng nhẹ so với năm 2014.

 

Lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm trong năm 2015 đã chậm lại, do chủ yếu số còn lại là đất nền, căn hộ tại các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ.

 

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng từ năm 2014 đến nay. Tính đến 31.12.2015 dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, đạt 392.801 tỷ đồng, tăng 25,68% so với thời điểm 31.12.2014 và tăng 4,8% so với thời điểm 30.11.2015. 

 

Dù thị trường bất động sản từng bước hồi phục tích cực nhưng TTBĐS chưa thực sự lành mạnh, các DN chuyển hướng kinh doanh căn hộ cao cấp, chưa chú trọng đầu tư dự án trung bình, nhỏ. Thị trường còn thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch, chưa bám sát nhu cầu thị trường. 

 

Việc chấp hành quy định pháp luật trong đầu tư, kinh doanh bất động sản tại nhiều dự án chưa tốt, chưa bảo đảm đúng tiến độ. Tình trạng mua bất động sản, nhà ở để đầu cơ vẫn diễn ra nhiều.

 

Nhiều thủ tục hành chính chưa được cải cách triệt để, chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc chuẩn bị đầu tư dự án, chuyển đổi, chuyển nhường, điều chỉnh dự án…

 

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản năm 2016, ông Phấn cho rằng thị trường BĐS tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tiếp tục tăng trưởng; sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung binh khoảng trên dưới 1 tỷ đồng.

 

Lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm, tuy nhiên tốc độ giảm sẽ chậm hơn trước. Xu hướng mua bán sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng các dự án bất động sản tiếp tục tăng. Nhiều dự án trước kia phải tạm dừng sẽ được khởi động trở lại; nhiều dự án mới có vị trí tốt sẽ được khởi công.

 

Để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và thị trường  bất động sản – Bộ Xây dựng đưa ra một số giải pháp cần tập trung triển khai thực hiện như tiếp tục hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển nhà ở, thị trường bất động sản (ban hành đồng bộ các văn bản hướng dẫn các Luật), tập trung tuyên truyền, phổ biến, tổ chức triển khai thực hiện tốt Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014. Ông Phấn nhận định cần tiếp tục tập trung triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8//2014 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu…

 

Các địa phương cần tiếp tục rà soát, cắt giảm và công khai thủ tục hành chính liên quan đến phát triển dự án, điều chỉnh dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà…để doanh nghiệp và người dân biết, thực hiện

 

Các địa phương trọng điểm cần tập trung rà soát dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo Chỉ thị số 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và quyết liệt trong việc thu hồi các dự án vi phạm pháp luật, các dự án không phù hợp, không có tính khả thi.

 

Các ngân hàng cần tiếp tục kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý, phù hợp để vừa đảm bảo kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả nguồn vốn cho vay.

 

 

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, kinh tế Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn vốn để phát triển đang trở thành rào cản cho thị trường BĐS. 

 

Mới đây, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng vào các dự án. 

 

Ngoài ra, thời hạn giải ngân gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 6.2016 đang khiến không chỉ người dân mà cả các chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp hoang mang, lo ngại. 

 

Đánh giá thực trạng thị trường BĐS và triển vọng của thị trường, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng nhận định thị trường BĐS đang có những bước phát triển ổn định, chưa xuất hiện tình trạng “bong bóng BĐS”. 

 

Bước sang năm 2016 , thị trưởng này sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tăng trưởng và có những đóng góp lớn cho nền kinh tế. Đặc biệt sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung binh khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, dịch vụ, văn phòng cho thuê để đón đầu hội nhập, nhất là hội nhập TPP; lượng giao dịch tiếp tục tăng nhưng không đột biến; giá cả tiếp tục ổn định; tại một số dự án có tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, gần trung tâm, có vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì giá bán sẽ có tăng ít nhiều. 

 

Lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm, tuy nhiên tốc độ giảm sẽ chậm hơn trước vì chủ yếu tồn kho hiện nay là các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, các căn hộ có diện tích quá lớn, giả cả cao, không phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của người dân trên địa bàn.

 

Xu hướng mua bán sáp nhập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chuyển nhượng các dự án BĐS tiếp tục tăng: Các doanh nghiệp khó khăn sẽ điều chỉnh dự án cho phù hợp hoặc chuyển nhượng dự án; nhiều dự án gặp khó khăn về vốn sẽ được các nhà đầu tư lớn mua lại, thay vì xin cấp mới. Vì vậy những lo ngại về rủi ro trên thị trường BĐS, đặc biệt các biện pháp siết chặt tín dụng ngân hàng với BĐS cần phải được nghiên cứu hết sức thận trọng.

 

8h30, ông Trần Ngọc Quang – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tuyên bố lý do, giới thiệu đại biểu tham gia hội thảo.     

 

Hội thảo được đồng chủ trì bởi ông Nguyễn Trần Nam –  Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa – Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) và ông Nguyễn Đình Chúc Phó Tổng biên tập Báo Lao Động.

 

Hội thảo có sự tham gia của ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, Ông Nguyễn Trọng Du – Vụ trưởng Vụ chính sách An toàn hoạt động Ngân hàng –  Cơ quan Thanh tra Giám sát – Ngân hàng Nhà nước VN, các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản; lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước; lãnh đạo các Ngân hàng thương mại; các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín và đông đảo các cơ quan thông tấn báo chí.